Rund 186.000 Familienunternehmen stehen bis 2030 vor der Übergabe. Verhandelt wird meist über Kunden, Maschinen und Mitarbeiter. Die Betriebsimmobilie, häufig eine der größten Vermögenspositionen, kommt dabei oft erst spät auf den Tisch. Ein Beispiel aus Mannheim zeigt, warum das teuer werden kann.

Ein Unternehmer hat seinen Zulieferbetrieb für den Maschinenbau im Mannheimer Norden fast vier Jahrzehnte geführt. 22 Mitarbeiter, ein etablierter Kundenstamm, aber kein Kind, das übernehmen will. Schließlich interessiert sich ein Wettbewerber aus der Pfalz für die GmbH. Beim zweiten Termin macht er klar, wie er sich das vorstellt: Die Firma übernehmen wir gern. Die Halle brauchen wir nicht. Die Fertigung soll ins eigene Werk. Für den bisherigen Inhaber entsteht damit ein Problem, das bei Unternehmensnachfolgen leicht übersehen wird: Die Halle, fest als Teil der Altersvorsorge eingeplant, gehört plötzlich nicht mehr selbstverständlich zum Paket.

Vier Übergeber auf einen Übernehmer

Nach Schätzung des Instituts für Mittelstandsforschung Bonn (https://www.ifm-bonn.org/statistiken/unternehmensuebertragungen-und-nachfolgen/unternehmensuebertragungen) steht zwischen 2026 und 2030 in rund 186.000 Familienunternehmen die Übergabe an. Eine Auswertung des Instituts auf Basis von Studien der vergangenen 40 Jahre zeigt: Gut die Hälfte der Familienunternehmen wurde innerhalb der Familie übertragen, 17 Prozent an Beschäftigte und 29 Prozent an externe Nachfolger. In Studien der vergangenen 15 Jahre haben familieninterne Lösungen leicht an Bedeutung verloren. Wie knapp Nachfolger sind, zeigt die Region Rhein-Neckar: In den Nachfolgeberatungen der dortigen IHK kam 2025 rechnerisch ein Übernehmer auf vier Übergeber.

Wer die Wahl hat, kauft gezielt. Externe Übernehmer interessieren sich für Auftragsbestand, Know-how und Personal. Eine Immobilie, die sie an einen Standort bindet, passt oft nicht in ihre Planung.

Was passiert mit der Firmenimmobilie bei der Unternehmensnachfolge?

Im Kern gibt es drei Wege. Die Immobilie wird zusammen mit dem Unternehmen verkauft, sie bleibt beim bisherigen Eigentümer und wird an den Nachfolger oder einen Dritten vermietet, oder sie wird separat verkauft. Welcher Weg trägt, hängt stark davon ab, wer die Halle außer dem eigenen Betrieb nutzen könnte. Entscheidend ist dabei auch die Drittverwendungsfähigkeit: Hallenhöhe, Tore, Bodenlast, Lkw-Zufahrt oder eine Kranbahn beeinflussen, ob sich ein Logistiker, ein Handwerksbetrieb oder nur ein enger Kreis von Spezialnutzern für das Objekt interessiert. Eine vermietete Halle mit langfristigem Mietvertrag und solventem Mieter kann dagegen für Kapitalanleger interessant sein, die vor allem auf Miethöhe, Laufzeit und Bonität schauen.

„Viele Inhaber kennen den Wert ihrer Halle nur aus der Bilanz“, sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienmakler. „Dort steht, was sie vor Jahrzehnten gekostet hat, abzüglich Abschreibung. Mit dem Preis, den ein Käufer heute am Markt zahlt, hat das oft wenig zu tun, in die eine wie in die andere Richtung.“

Wie groß die Lücke sein kann, zeigt eine vereinfachte Rechnung. Eine Produktionshalle, Anfang der Neunzigerjahre gebaut, ist steuerlich längst abgeschrieben und steht oft nur noch mit dem damaligen Kaufpreis des Grundstücks in den Büchern, etwa 150.000 Euro. Liegt der heutige Marktwert bei 1,4 Millionen Euro, stecken in der Immobilie rund 1,25 Millionen Euro stille Reserven. Genau diese Differenz wird relevant, sobald sie steuerlich aufgedeckt wird.

Die unterschätzte Steuerfalle

Brisant wird das, wenn die Immobilie dem Inhaber persönlich gehört und an seine GmbH vermietet ist. Beherrscht der Eigentümer die Betriebsgesellschaft und überlässt ihr mit der Immobilie eine wesentliche Betriebsgrundlage, kann steuerlich eine sogenannte Betriebsaufspaltung vorliegen. Gibt er seine beherrschende Beteiligung an der GmbH ab und endet dadurch die personelle Verflechtung, führt der Wegfall der Voraussetzungen nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs regelmäßig zur Betriebsaufgabe. Dadurch können stille Reserven im bisherigen Betriebsvermögen steuerpflichtig werden, obwohl die Immobilie selbst gar nicht verkauft wird (BFH, Urteil vom 25.08.1993, XI R 6/93). Ob die Voraussetzungen im Einzelfall vorliegen und wie sich die Folgen gestalten lassen, gehört deshalb früh auf den Tisch des Steuerberaters.

Wie verkauft man eine Produktionshalle?

Der wichtigste Schritt ist der frühe. Wer die Immobilie Jahre vor der Übergabe getrennt vom Betrieb betrachtet, kennt ihren Marktwert, bevor der erste Interessent am Tisch sitzt. Daraus lassen sich die Optionen durchrechnen: Verkaufspreis mit und ohne Mietvertrag, Miethöhe, die für einen Nachfolger tragbar ist, und die Frage, welche Käufergruppen für das Objekt überhaupt infrage kommen. Bauakten und Genehmigungslage, Baulasten, Altlastenauskünfte sowie bestehende Miet- oder Nutzungsverträge sollten früh geklärt sein, weil gerade bei Gewerbeobjekten offene rechtliche oder technische Fragen Verhandlungen verzögern können.

„Die Halle ist in der Nachfolge oft Verhandlungsmasse“, sagt Katharina Heid. „Wer ihren Wert kennt, kann dem Nachfolger beispielsweise einen Mietvertrag anbieten, statt ihm die Immobilie mitzuverkaufen. Der Betrieb wird für ihn günstiger, und die Halle wird mit einem langfristigen Mieter für Anleger interessant.“

Heid Immobilienmakler (https://www.heid-immobilienmakler.de/leistungen/gewerbemakler/) begleitet Inhaber als Gewerbemakler in Mannheim (https://www.heid-immobilienmakler.de/gewerbemakler-mannheim/) und bundesweit beim Verkauf und bei der Vermietung von Betriebsimmobilien, von Produktionshallen bis zu Lager- und Logistikflächen, mit Sachverständigenkompetenz für die Wertermittlung.

Für den Unternehmer aus dem Beispiel kann die Lösung deshalb darin liegen, Immobilie und Unternehmensverkauf voneinander zu trennen. Die steuerlichen Folgen sollten vor dem Anteilsverkauf geklärt werden. Findet sich anschließend ein langfristiger gewerblicher Mieter, kann die Halle unabhängig vom verkauften Betrieb weiterhin Teil der Altersvorsorge des bisherigen Inhabers bleiben.

Pressekontakt:

Heid Immobilienmakler Mannheim
Neckarauer Str. 106
68163 Mannheim
Tel.: 0158 – 884 916 68
https://www.heid-immobilienmakler.de/Mannheim/
E-Mail: presse@heid-im­mo­bi­li­en­mak­ler.de

Original-Content von: Heid Immobilienmakler Mannheim, übermittelt durch news aktuell

  immobilien, ratgeber