Eine immowelt Analyse für die 80 deutschen Großstädte zeigt, wie viele Quadratmeter sich Mieter für ein Budget von 1.000 Euro leisten können:

– Weniger Fläche fürs gleiche Geld: In 60 der 80 untersuchten Städten ging die Wohnfläche seit 2022 um mindestens 10 Prozent zurück
– In Berlin schrumpfte die Fläche um 16 Quadratmeter, was dem Verlust eines ganzen Zimmers entspricht
– Flächenrückgang auch in Hamburg (-12 Quadratmeter), Köln (-9 Quadratmeter), Frankfurt (-8 Quadratmeter) und München (-7 Quadratmeter)
– Perfekter Sturm als Ursache: Fataler Mix aus stagnierendem Neubau durch hohe Baukosten, dem Platzen des Eigenheimtraums infolge der Zinswende sowie Überlauf- und Nachholeffekten in günstigere Regionen treiben die Preise

Wie weit kommt man heute noch mit 1.000 Euro Budget für die Kaltmiete im Monat? Die Antwort fällt für Wohnungssuchende in deutschen Großstädten zunehmend ernüchternd aus. Eine aktuelle immowelt Analyse der Angebotsmieten von Bestandswohnungen in den 80 größten deutschen Städten vergleicht die Wohnfläche für ein Budget von 1.000 Euro im März 2026 mit dem Stand von März 2022. Das Ergebnis: Der Wohnraum für das gleiche Geld ist in den vergangenen 4 Jahren deutlich geschrumpft. In Berlin beispielsweise um 16 Quadratmeter – das entspricht der Fläche eines ganzen Zimmers.

„Die Mietentwicklung in den Großstädten ist besorgniserregend: Wenn in Berlin für 1.000 Euro binnen vier Jahren die Fläche eines Zimmers wegbricht und in München für dasselbe Geld nicht einmal mehr 50 Quadratmeter übrigbleiben, entzieht das Normalverdienern die Lebensgrundlage“, sagt immowelt CEO Theo Mseka. „Ohne gezielte Entlastungen beim Bauen wird sich die Spirale aus schrumpfenden Flächen und steigenden Mieten weiterdrehen.“

Metropolen: Mieter bekommen bis zu 1 Zimmer weniger

Den prozentual stärksten Rückgang an Wohnfläche müssen Mieter in Berlin verkraften: Erhielt man in der Hauptstadt vor vier Jahren für 1.000 Euro noch rund 86 Quadratmeter, sind es heute lediglich 70 Quadratmeter und somit fast 19 Prozent weniger.

In den anderen Metropolen ist der Effekt ebenfalls spürbar, aber nicht ganz so ausgeprägt. Da dort die Mieten bereits vor 4 Jahren hoch waren, fallen die Rückgänge der Wohnfläche nicht ganz so drastisch aus: In Hamburg sank die leistbare Fläche von 87 auf 75 Quadratmeter (-13,8 Prozent), in Frankfurt von 69 auf 61 Quadratmeter (-11,6 Prozent). In Köln büßen Wohnungssuchende 9 Quadratmeter ein und müssen sich heute mit 74 statt 83 Quadratmetern begnügen (-10,8 Prozent). Das ohnehin schon extreme Pflaster München bildet das Schlusslicht beim Platzangebot: Für 1.000 Euro Kaltmiete gibt es in der bayerischen Landeshauptstadt heute im Schnitt nur noch 48 Quadratmeter statt zuvor 55 Quadratmeter (-12,7 Prozent). Das entspricht in etwa einer 2-Zimmer-Wohnung, die sich für Singles oder Paare anbietet. Familientaugliche Wohnungen sind für ein Budget von 1.000 Euro in München nicht mehr zu finden.

Ruhrgebiet: Wohnfläche schrumpft um bis zu 29 Quadratmeter

Die größten Flächenverluste treten in mehreren Städten des Ruhrgebiets auf. Dort sind im Vergleich zwar die Mietpreise günstiger, sodass Mieter für 1.000 Euro noch geräumige Wohnungen finden können. Allerdings hat der Anstieg der Angebotsmieten auch in diesen Städten dafür gesorgt, dass Wohnungssuchende merklich weniger Fläche für das gleiche Geld bekommen als noch 2022: In Gelsenkirchen schrumpft die leistbare Fläche um 29 Quadratmeter, in Hagen um 27 Quadratmeter. Auch Recklinghausen, Duisburg und Bremerhaven verlieren jeweils mehr als 23 Quadratmeter.

Ausführliche Tabellen für die 80 deutschen Großstädte stehen hier zum Download bereit. (https://content.cdn.immowelt.com/iw_group2/import/Redaktion/Pressemitteilungen/2026/2026_05_28_Tabellen_Wohnflaeche_1000Euro_Miete.pdf)

Ursachenforschung: Der perfekte Sturm auf dem Mietmarkt

Bemerkenswert ist, dass die Rückgänge bundesweit relativ einheitlich ausfallen. In 60 der 80 untersuchten Städte ist die leistbare Wohnfläche um mindestens 10 Prozent binnen 4 Jahren geschrumpft. Die steigende Belastung für Mieter ist also längst nicht mehr auf Hochpreis-Metropolen beschränkt, sondern hat inzwischen breite Teile des deutschen Wohnungsmarktes erfasst – auch jene Städte, die eigentlich als preiswert gelten.

Um diese Entwicklung einzuordnen, lohnt sich ein Blick auf die finanzielle Realität der Bürger: Das monatliche Haushaltsnettoeinkommen in Deutschland liegt im Durchschnitt bei 3.176 Euro (Quelle: Statistisches Bundesamt[1]). Ein Budget von 1.000 Euro für die reine Kaltmiete verschlingt somit bereits fast ein Drittel des gesamten Nettoeinkommens eines Durchschnittshaushalts. Nebenkosten, Heizung oder Stromverbrauch sind noch nicht eingerechnet.

Die Gründe für den rasanten Mietenanstieg sind vorrangig durch das Zusammenspiel von vier Hauptfaktoren angetrieben:

1. Steigende Baukosten und Handwerkerpreise

Die Kosten für Baumaterialien, Energie und Handwerker sind in den letzten Jahren massiv in die Höhe geschossen. Allein der mittlere Baupreis stieg seit Anfang 2022 um 25,9 Prozent (Quelle: Statistisches Bundesamt[2]).

Mit fatalen Folgen: Zum einen liegt der Neubau brach. Weil Bauen extrem teuer geworden ist, rechnen sich viele Projekte für Investoren schlicht nicht mehr. Es wird deutlich weniger neuer Wohnraum geschaffen als benötigt. Zum anderen wird die Instandhaltung teurer. Wohnungskonzerne sowie private Vermieter müssen die gestiegenen Kosten für Modernisierungen und Instandhaltung an die Mieter weitergeben.

2. Zinswende ab 2022 und der Fluchtreflex in die Miete

Durch den sprunghaften Anstieg der Bauzinsen ab 2022 ist der Traum vom Eigenheim für viele Familien der Mittelschicht geplatzt. Menschen, die eigentlich eine Immobilie kaufen wollten, können sich die Kredite nicht mehr leisten. Die Konsequenz: Sie bleiben als Mieter auf dem Markt oder drängen neu hinein. Das erhöht den Druck auf bestehende Mietwohnungen massiv.

3. Überlauf-Effekt aus den teuren Metropolen

Es ist oft nicht die eigene Wirtschaftsleistung, die das Mietniveau in den Regionen antreibt, sondern die Überhitzung der Nachbarzentren. Städte wie Düsseldorf und Köln, aber auch die Kernstädte des Ruhrgebiets wie Dortmund und Essen, sind auch für viele Normalverdiener teuer geworden. Wohnungssuchende weichen daher zunehmend auf traditionell günstigere Randlagen und umliegende Städte wie beispielsweise Krefeld oder Hagen aus. Diese plötzliche, enorme Nachfragewelle trifft dort auf ein viel zu geringes Angebot.

4. Der Nachholeffekt

Hier kommt ein statistischer Effekt ins Spiel: Da Städte wie Oberhausen, Duisburg oder Gelsenkirchen jahrelang ein im Vergleich sehr niedriges Mietniveau hatten (oft um die 6 bis 7 Euro pro Quadratmeter), schlägt jede absolute Erhöhung prozentual extrem zu Buche. Steigt die Miete dort um einen Euro pro Quadratmeter, bedeutet das sofort einen zweistelligen prozentualen Sprung – während derselbe Anstieg in bereits sehr teuren Städten statistisch weniger schwer ins Gewicht fällt.

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Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung waren auf immowelt.de inserierte Angebote. Die leistbaren Wohnflächen wurden anhand der Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.03.2022 und 01.03.2026 ermittelt. Bei den Mietpreisen handelt es sich um Nettokaltmieten bei Neuvermietung.

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[1] Destatis, Einkommen und Einkommensverteilung (https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Einkommen-Konsum-Lebensbedingungen/Lebensbedingungen-Armutsgefaehrdung/Tabellen/einkommen-einkommensarten-typ-2.html)

[2] Destatis, Preisindizes für Bauwerke, Wohngebäude und Nichtwohngebäude (https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Konjunkturindikatoren/Preise/bpr110.html#241652)

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