Eine immowelt Analyse zur Entwicklung der Angebotspreise von Eigentumswohnungen in den deutschen Großstädten zeigt:

– Wohnungspreise binnen 12 Monaten in 71 von 80 Großstädten gestiegen
– Leichte Zuwächse in München (+2,7 Prozent), Hamburg (+4,5 Prozent), Köln (+3,8 Prozent) und Frankfurt (+2,9 Prozent); Rückgang in Berlin (-1,0 Prozent)
– Stärkste Anstiege in Göttingen (+11,9 Prozent) und Bergisch Gladbach (+11,2 Prozent)
– Sinkende Preise lediglich in 9 Großstädten; maximale Rückgänge deutlich geringer als im Vorjahr

Die Angebotspreise von Eigentumswohnungen in deutschen Großstädten haben sich in den vergangenen 12 Monaten fast flächendeckend erhöht. In 71 von 80 Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern verteuerten sich Bestandswohnungen gegenüber dem Vorjahr. Im Durchschnitt zogen die Wohnungspreise in den Großstädten um 4,0 Prozent an, in der Spitze sogar um knapp 12 Prozent. Das zeigt eine aktuelle Analyse von immowelt, in der die durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum jeweils 01.02.2026 und 2025 miteinander verglichen wurden.

Trotz der jüngsten Anstiege profitieren Kaufinteressenten in vielen Großstädten nach wie vor von niedrigeren Preisen als am bisherigen Höchststand im Sommer 2022. Zudem haben sich die finanziellen Spielräume vieler Haushalte zuletzt angesichts gestiegener Reallöhne verbessert. Gleichzeitig spricht wenig dafür, dass sich durch Abwarten bessere Bedingungen ergeben: Der Neubau bleibt deutlich hinter dem Bedarf zurück, was für fortgesetzte Preisanstiege sorgen dürfte, und auch bei den Bauzinsen ist kurzfristig keine Entlastung zu erwarten.

„Eigentumswohnungen haben sich in den vergangen 12 Monaten in fast allen Großstädten verteuert“, sagt Dr. Robert Wagner, Geschäftsführer von immowelt. „Allerdings können Kaufinteressenten in Preisverhandlungen nach wie vor spürbare Nachlässe erzielen. Vor allem abseits der teuren Metropolen eröffnen sich dadurch weiterhin gute Möglichkeiten für den Immobilienkauf.“

Moderate Anstiege in Metropolen

In den hochpreisigen Metropolen liegen die Preise von Bestandswohnungen aktuell zumeist leicht über dem Vorjahresniveau. München, die mit Abstand teuerste deutsche Großstadt, verzeichnete binnen 12 Monaten einen Anstieg von 2,7 Prozent auf 8.165 Euro pro Quadratmeter. Etwas stärker legten die Wohnungspreise in Hamburg (+4,5 Prozent auf 6.017 Euro), Frankfurt (+2,9 Prozent auf 5.568 Euro) und Köln (+3,8 Prozent auf 4.869 Euro) zu. Größere Preissprünge bleiben in den bevölkerungsreichsten Städten angesichts des ohnehin sehr hohen Preisniveaus aber weiterhin aus.

Eine Sonderrolle unter den Metropolen nimmt Berlin ein, wo eine spürbare Erholung des Immobilienmarkts nach wie vor auf sich warten lässt. Im Vergleich zum Vorjahr gaben die Angebotspreise in der Hauptstadt sogar um 1,0 Prozent nach und liegen derzeit bei 4.819 Euro pro Quadratmeter.

Stärkste Verteuerung in Göttingen

Dynamischer als in den Metropolen verlief die Entwicklung in mehreren kleineren Großstädten. Am stärksten verteuerten sich Bestandswohnungen in Göttingen mit einem Plus von 11,9 Prozent auf 3.261 Euro pro Quadratmeter. Dahinter folgen Bergisch Gladbach (11,2 Prozent), Mannheim (+9,9 Prozent), Ulm (+8,9 Prozent) und Rostock (+8,3 Prozent). Insgesamt verzeichneten 29 Großstädte Zuwächse von mehr als 5 Prozent. Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen dürfte auch mit der angespannten Situation auf den großstädtischen Mietmärkten zusammenhängen. So sorgen die deutlichen Mietanstiege in vielen Städten für ein verstärktes Interesse an einer eigenen Wohnung, was die Kaufpreise anziehen lässt.

Preisrückgänge schwächen sich ab

Sinkende Preise blieben in den vergangenen 12 Monaten dagegen die Ausnahme. Lediglich in 9 der 80 Großstädte wurden Bestandswohnungen günstiger. Die maximalen Abschläge fielen dabei deutlich geringer aus als in den 12 Monaten zuvor. Während zwischen Februar 2024 und 2025 noch Preisrückgänge von bis zu 7,2 Prozent zu beobachten waren, lagen die Verluste in den letzten 12 Monaten bei maximal 2,6 Prozent. Das unterstreicht die zunehmende Stabilisierung des Marktes.

Ausführliche Tabellen zu den 80 Großstädten stehen hier zum Download bereit. (https://content.cdn.immowelt.com/iw_group2/import/Redaktion/Pressemitteilungen/2026/2026_02_04_Tabellen_80_Staedte_Kauf.pdf)

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in den 80 deutschen Großstädten. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.02.2026 sowie deren Entwicklung im Vergleich zum 01.02.2025 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.

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