Leerstehend, sanierungsbedürftig und energetisch weit vom heutigen Standard entfernt: Für viele Käufer sind solche Immobilien ein Ausschlusskriterium. Professionelle Investoren sehen darin dagegen häufig eine Chance. Denn gerade Objekte mit offensichtlichen Problemen lassen sich oft günstiger einkaufen und durch gezielte Sanierung, Neuvermietung oder eine bessere Nutzung deutlich aufwerten.

Viele Objekte sehen beim Kauf oft nicht nach den besten Investments aus. Entscheidend ist allerdings nicht der aktuelle Zustand, sondern welches Potenzial sich wirtschaftlich heben lässt – und zu welchem Preis. Doch nicht jeder Mangel macht eine Immobilie automatisch zu einer attraktiven Investmentchance. Entscheidend ist, ob sich die bestehenden Probleme mit vertretbarem Aufwand lösen lassen und die Investitionen anschließend wirtschaftlich auszahlen.

In diesen Fällen kann sich eine Aufwertung lohnen

Ein besonders interessanter Faktor kann dabei ein Leerstand sein. Während eine vermietete Wohnung nur eingeschränkte Möglichkeiten für Veränderungen bietet, lassen sich bei einer leerstehenden Einheit notwendige Reparaturen und Modernisierungen leichter durchführen. Gleichzeitig eröffnet die anschließende Neuvermietung Spielraum bei der Miethöhe. Bestandsmieten an ein höheres Niveau anzupassen, ist dagegen häufig schwieriger und unterliegt stärkeren rechtlichen und praktischen Einschränkungen.

Ähnlich verhält es sich mit einem Sanierungsstau, also Sanierungsmaßnahmen, die über einen längeren Zeitraum nicht durchgeführt wurden und sich angesammelt haben. Solche Objekte können für Investoren interessant sein, wenn sich ihr Zustand mit gezielten Maßnahmen verbessern und die Immobilie anschließend besser vermieten lässt.

Den wirtschaftlichen Nutzen genau analysieren

Entscheidend ist jedoch, ob sich eine solche Aufwertung wirtschaftlich rechnet. Vor dem Ankauf muss deshalb kalkuliert werden, welche Maßnahmen notwendig sind, wie viel Kapital dafür benötigt wird und welche zusätzliche Miete sich dadurch realistisch erzielen lässt. Hinzu kommen Finanzierungskosten und Opportunitätskosten des eingesetzten Kapitals. Eine Modernisierung ist wirtschaftlich nur dann sinnvoll, wenn der zusätzliche Ertrag in einem angemessenen Verhältnis zum Aufwand steht.

Dabei können vergleichsweise einfache Maßnahmen einen größeren Effekt haben als technisch aufwendige Ausstattungsmerkmale. Abgenutzte Böden und Wände oder ein veraltetes Bad lassen sich beispielsweise gezielt erneuern und können die Attraktivität einer Wohnung unmittelbar beeinflussen. Zusätzliche technische Ausstattungen wie Smart-Home-Lösungen müssen dagegen nicht zwangsläufig zu einer entsprechend höheren Zahlungsbereitschaft auf Mieterseite führen.

Auch energetische Maßnahmen können Teil der Aufwertung sein. Dazu zählen etwa der Austausch einer alten Heizung oder alter Fenster sowie die Dämmung von Dach- und Kellerdecke. Auch hier gilt: Nicht die möglichst umfassende Sanierung ist automatisch die sinnvollste. Entscheidend ist vielmehr, welche Investition mit welchem wirtschaftlichen Effekt verbunden ist.

Die Rolle des Einkaufspreises

Ein Aspekt ist dabei im Voraus wichtig: der Einkaufspreis. Denn je größer der Sanierungsbedarf und je höher die Unsicherheit über künftige Kosten, desto stärker muss dies bei der Kaufpreiskalkulation berücksichtigt werden. Einen pauschalen Preisabschlag, ab dem eine Problemimmobilie attraktiv wird, gibt es allerdings nicht. Stattdessen muss für jedes Objekt berechnet werden, welche Investitionen bis zum gewünschten Zustand notwendig sind und welche nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen diesen gegenüberstehen.

Gleichzeitig gibt es Probleme, die sich kaum durch zusätzliches Kapital beheben lassen. Dazu gehört insbesondere eine Lage, in der nur eine geringe Nachfrage nach Wohnraum besteht. Auch ungünstige Grundrisse oder Wohnungsgrößen können die Vermietbarkeit dauerhaft einschränken, wenn sie nicht zur Nachfrage vor Ort passen. Eine günstige Immobilie ist daher nicht automatisch ein gutes Investment.

Fazit:

Zahlreiche Immobilien bieten mehr Potenzial, als man es auf den ersten Blick glaubt. Wichtig ist, im Voraus zu analysieren, ob ein konkretes Problem lösbar und seine Beseitigung wirtschaftlich sinnvoll ist. Leerstand, Sanierungsstau oder eine schlechte Energieeffizienz können eine echte Chance sein – vorausgesetzt, Einkaufspreis, Investitionskosten und anschließend erzielbare Erträge stehen in einem tragfähigen Verhältnis.

Über Etem Kalyon:

Etem Kalyon ist Geschäftsführer der Kalyon Immobilien GmbH und spezialisiert auf die Entwicklung von Wohnimmobilien. Gemeinsam mit seinem Team kauft und optimiert er Mehrfamilienhäuser, Wohnanlagen und Wohnungsportfolios. Er begleitet den gesamten Prozess von Ankauf und Finanzierung bis zur Sanierung und Vermietung. Zuvor war er im Investmentbanking und Private Equity tätig. Sein Fokus liegt auf wirtschaftlich nachhaltigen Immobilieninvestments. Weitere Informationen unter: https://www.kalyonimmobilien.de/

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